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土地市场由热转冷 强压下房企如何稳住粮仓

来源:

每日经济新闻

作者:

- 2019-10-21

摘要 从今年3月到二季度,各地土地市场曾一度火爆,“地王”频出。但进入三季度以来,各地土地市场明显降温,土地流拍地块数量明显上升,土地成交溢价率也频频走低。

从今年3月到二季度,各地土地市场曾一度火爆,“地王”频出。但进入三季度以来,各地土地市场明显降温,土地流拍地块数量明显上升,土地成交溢价率也频频走低。

 

中指研究院报告显示,2019年1~9月,全国300城市土地供需总量较去年同期微降,楼面均价及出让金总额同比增加近两成。前三季度出让金总额逾3.55万亿元,同比上涨17%。

 

分季度走势来看,一季?#26085;?#20307;供求各指标同比均降,仅一线城市供求量同比走高;二季度开始稍显回暖,整体供求各指标同比均增,二线域市供地节奏加快,三四线城市出让金及楼面均价走高;三季?#28909;?#22269;土地市场整体供求量微降,一线城市楼面价回落,土地溢价率同环比出现下降。

 

市场下行周期之下,哪些区域土地市场能够?#20013;?#28909;度?哪些房企会逆势而上?消极拿地的房企是否会调整策略?

 

全国土地市场降温明显

 

国家统计局数据显示,今年1~8月,全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%;土地成交价款6374亿元,下降22.0%。

 

中指研究院《中国300城土地市场情报》显示,今年1~9月,全国300个城市土地平均溢价率为15%,较去年同期下降1%;其中住宅类用地平均溢价率17%,同样较去年同期下降1个百分点。

 

分城市看,前9个月,一线城市供地节奏加快,出让金总额较去年同期增加近三成,楼面均价在调控之下得到?#34892;?#25511;制,同?#28909;?#24180;均有所下滑;二线城市供求量同比小幅增加,楼面均价同比上涨16%,在各线城市中涨幅居前;三四线城市整体供应同比小幅走低,成交量跌价涨,溢价率同比下降3个百分点。

 

中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶指出,“最近土地流拍率又有了提升,虽然没达到去年四季度时候的高点,但从监测数据来看,9月份300个城市流拍宗数占成交宗数的7.4%,这一比例也是从今年5月以来逐月提高的,整个土地市场降温比较明显。”

 

数据显示,土地市场自今年3月份以来开始逐?#20132;?#26262;。从各线城市土地成交情况来看,1~9月一线城市共推出土地460宗、成交431宗,成交面积2241万平方米,同比增加32%。二线城市共推出土地7426宗、成交6462宗,成交面积28804万平方米,同比增加7%。三四线城市共推出土地13050宗、成交10956宗,成交面积42980万平方米,同比减少8%。

 

曹晶晶分析称,土地市场降温首先与大环境密切相关。政策背景下,从需求端来说各方的市场情绪、观望节奏都出现了明显的调整。尤其是在第三季度市场调整预期强化之后,未来还是比较紧张的状态。

 

其次房企融资?#33487;?#20307;压力较大。在货币政策环?#31216;?#26494;的时候,对房地产行业资金监管在不断强化,并且有整体趋紧的状态,并且短期不会有太大的变化。今年以来的几次降准,对房地产金融包括整个房地产行业利好比较有限。

 

从个人端来看,曹晶晶认为,尽管今年房贷利率已经连续6个月出现下调,但整体仍维持较高的水平。并且对整个房地产行业而言,短期内都难以降低,利率对需求、购买力、市场预期都产生了一些影响。

 

一二线城市领衔出让金额

 

2019年1~9月,全国300个城市土地出让金总额为35511亿元,同比增加17%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额30392亿元,同比增加21%。杭州前三季度出让金总额逾2239亿元,连续两年居40城收金总额首位。

 

全国40个主要城市中,三亚、兰州、大连涨幅名列前三,仅有9个城市土地出让金同比缩水。

 

据《2019年1~9月全国土地成交城市排行榜TOP10》,一线与二线核心城市为房企投资拿地的重心,中西部城市土地市场火热。

 

中国指数研究院研发中心研究主管古超?分析认为,“从企?#30340;?#22320;城市群来看,长三角和中西部仍然是房企?#23395;?#30340;重要区域。如1~9月份长三角区域土地城市热度不减,TOP10拿地企业达到了3千亿元,位列区域榜首位。中西部城市经济发展加速,也成为企业投资热土,TOP企?#30340;?#22320;金额达到了2千多亿元。从城市角度来看,一线城市?#25237;?#32447;核心城市也是房企投资重点,其中中西部一些部分城市土地成交市场火热。”

 

《2019年1~9月全国住宅用地成交总价TOP10》榜单则显示,土地成交价水平同比走高,杭州上城区一宅地由新世界发?#25346;?#24635;价97.92亿元摘得,居榜单首位。该榜单总额与去年同期相比上涨了8%,上榜门槛上升至66.6亿元,过半数入榜地块收金逾70亿元,而榜单前三甲地块总价均破90亿元。

 

中指研究院报告指出,入榜地块全部位于一二线重点城市,且多宗地块被?#25918;?#25151;企斩获。近年来一二线城市的拿地门槛不?#26174;?#39640;,?#25918;?#25151;企资本运作能力和开发能力较强,在重点城市拿地更具优势。

 

头部房企与中小房企拿地分化

 

土地作为“粮仓”,其规模与结构对房企业绩的影响?#20013;?#21152;大。头部房企凭借在土地资源获取?#31995;?#20248;势继续开疆拓土。

 

前9个月,龙头房企继续发挥获取土地资源的优势。万科、碧桂园、保利?#23395;?~9月拿地金额榜前三位。中指研究院数据显示,前9月万科累计拿地1381亿元居榜首,碧桂园和保利分别以1166亿元和865亿元分列第二、三位。

 

同时,行业集中度进一步显现。前9月TOP10企?#30340;?#22320;总额达7789亿元,占TOP100企业的35.7%;TOP30企?#30340;?#22320;总额13907亿元,占TOP100企业的63.8%。TOP10企?#30340;?#22320;门槛升至463亿元。

 

进入9月之后,保利拿地?#20013;?#21457;力,拿地金额超180亿元;万?#39057;?#26376;拿地金额约50.3亿元;华夏幸福以总价116亿元获取武汉两宗地块。

 

同时,一线城市土地成交热潮?#20174;?#20986;房企补仓意愿增强,但在融资承压的情况下,企业更倾向?#23395;指?#20215;?#30331;?#22495;,同时也意味着此类城市土地市场竞争愈发激烈;部分三四线城市,尤其是具备经济增长潜力的三四线城市将迎来机会。

 

房企进入精细化竞争阶段

 

对于合理?#23395;指?#20215;?#30331;?#22495;,中指研究院土地事业部副总经理刘韧坚?#21592;?#26690;园近期的一系列?#23395;?#36827;行了分析。“根据数据库显示,2014年到2019年碧桂园总共以1968块土地数量遥遥领先行业,包括土地面积等也?#21069;?#24378;企业中第一位。但是从拿地晴雨表的测算,碧桂园并不都是采取积极态度,只是在2017年3季度和4季度比较积极。

 

从2014~2019年,碧桂园在三四线城市新增的土地总占比达74%。也曾尝试了在北上广等城市拿地,但主要集中在一线城市远郊区县的位置,可以看出其重心放在三四线和五线城市。

 

溢价率方面来看,碧桂园在三四线城市拿地溢价率水平达到了41.29%,远高于其他区域,说明在三四线城市反而抢的是当地城市最好的地。碧桂园基本上选择小城市核心区域、占地在100~300亩区间,打造的是当地比较优质的项目,所以其对于城市的覆盖化?#25237;?#22478;市进入程度?#23545;?#39640;于其他百强企业。

 

刘韧坚也坦言:“对于小型房企来说,最大问题还是‘拿不?#35282;?rsquo;和‘拿不到地’。”

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