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2019年一季度合肥市区房地产分析报告

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土拍网 2019-07-10
2019年一季度,在“因城施策”的调控指导下,合肥房地产市场呈现“先抑后扬”发展趋势,前两个月土地成交平淡,3?#24405;?#20013;爆发,同时楼市量价齐增,形成一波市场热潮。
 
土地篇
 
土拍大数据统计显示,2019年一季度合肥市区经营性建设用地共出让7宗,成交面积59.19万㎡,总成交金额117.1亿元。其中,包河区成交4宗、经开区1宗、滨湖区1宗、瑶海区1宗。楼面价超万元的地块数量3宗,占比43%,均是涉宅类地块。
 
一季度出让金117.1亿元,同比增长98.74%
 
 
2019年一季度合肥市区累计成交经营性建设用地7宗,成交总面积59.19万㎡,与2018年一季度相比增加了15.3万㎡,增幅34.86%;成交金额增加了58.18亿元,增幅98.74%。从近三年成交数据来看,2018年一季度合肥市经营性建设用地成交量与成交金额均出现大幅下滑,2019年一季度成交量与成交金额同比略涨。
 
平均楼面价同比上涨61.48%
 
 
据土拍大数据统计,2019年一季度合肥市区经营性建设用地的平均楼面价为9958.94元/㎡;与2018年一季度相比,上涨3791.6元/㎡,同比上涨61.48%。其中,住宅用地平均楼面价为12274.61元/㎡,与2018年一季度相比,上涨4696.75元/㎡,同比上涨61.98%;商住用地平均楼面价为12026.89元/㎡,与2018年一季度相比,上涨8776.91元/㎡,同比上涨270.06%;
另外,据统计,2019年一季度合肥涉宅类用地的总建筑面积约为59.19万㎡,与2018年一季度的43.89万㎡相比,供应量上有所上升。
 
包河区出让金82.54亿元稳居第一 滨湖区平均楼面价最高
 
 
从各区域出让情况来看,2019年一季度合肥出让地块主要集中在包河区,滨湖区、瑶海区、经开区供地相对较少。而蜀山、政务、高新、新站、庐阳五个区域一季度均?#20174;?#22320;块出让。
各个区域里,包河区成交表现亮眼,无论是成交面积还是成交金额均稳居第一。累计出让4宗地,面积达到42.41万㎡,占总成交面积的71.65%;成交金额为82.54亿元,占总成交金额的70.49%。其次是滨湖区,成交金额24.03亿元,占比20.52%;面积7.03万㎡,占比11.88%。从平均楼面价来看,滨湖区以17099.95元/㎡的成绩排在首位,成交均价远超其他区域。合经区仅成交一宗3.84万㎡的商住用地(居住为租赁住房),量价排名最末。
 
3宗涉宅地楼面价超万元 最高楼面价为17099.95元/㎡
据统计,2019年一季度合肥共有3宗涉宅类用地楼面价超万元。这3宗超万元楼面价的地块里,包河区占2宗,其中包河S1901楼面价为11624.94元/㎡,包河S1902楼面价为11699.94元/㎡;滨湖区1宗,楼面价达17099.95元/㎡,为一季度楼面价最高的地块。
 
房企积极拿地 融创高溢价夺得滨湖“网红”地块
 
 
2019年一季度合肥共举行4场土拍,前三场成交平淡,市区仅?#25351;?#24378;与海恒各拿一宗商住用地。主要成交集中在3月21日土拍,7家房企成功拿地,其中三巽+中梁+弘阳联合竞得瑶海区E1903号居住地块。
纵观一季度,共有9家房企在合肥市区拿地。其中,融创竞得的滨湖BH2018-02号地块成为楼面价最高的地块,达到17100元/㎡。金地竞得的包河S1902号地块为成交金额最高的地块,为28.7亿元。自2018年3月首进合肥后,金地再次?#23395;?#24066;区,证明了其对合肥市场的信心。此外还有碧桂园、置地、华宇等多家百强房企参与一季度土拍,百强房企进驻合肥的愿望强烈。
相比较2018年合肥土地市场的冷清,2019年一季度合肥土地市场明显回暖,百强房企已经成为合肥土地市场的中坚力量,为各个板块的发展增添一把火。
 
楼市篇
 
 
同比分析——住宅成交量同比上涨117.05%
 
 
2019年一季度合肥市区商品类住宅成交13251套,同比上涨7146套,涨幅117.05%。进入2019年,?#21592;?#21069;两年的一季度成交水平,2019年一季度成交上涨明显,市场迎来“小阳春”。
 
月度分析——房价平稳 月成交均达到3000套以上
 
 
2019年一季度,合肥商品住宅量价均呈现出“V”?#20013;?#36208;势。成交量方面,1月成交量5091套,到2月下滑至3061?#20303;?#36827;入楼市传统旺季“金三”后,成交量出现大涨,环比上升2038套,主要得益于一批热门限价盘的集中开盘。如滨湖合肥云谷、新站高速中央公园、高新中南樾府、包河滨湖龙川里等项目均是开盘当日售罄,为合肥3月份的成交?#36164;?#20570;出巨大贡?#20303;?/span>
成交均价方面,一季度各月窄幅波动,变化不大。2019年1月份合?#39318;?#23429;成交均价16015.63元/㎡;2月份合?#39318;?#23429;成交均价15956.96元/㎡;3月份合?#39318;?#23429;成交均价16065.44元/㎡。3月份的成交均价相?#26376;?#39640;,波动幅度在108.48元/㎡以内。
 
区域分析——滨湖区成交3391套居首 政务区仍为价值高地
 
 
成交量方面,2019年第一季度合肥的成交量主力区域在滨湖区,3391套的成交量领跑九区;其次是新站区,成交量2456套;排名第三的是瑶海区,成交1907?#20303;?#24635;体来看,除了高新区和政务区,其余7大区域一季度成交量均突破了1000?#20303;?/span>
推动滨湖区住宅成交量高企的原因主要有两点,一是区域内的很多限价盘大量网签,信达公园里大平层、高速时代公馆、合肥云谷等项目前三个?#24405;?#20013;开盘;二是市场回暖,区域内高价盘“解套”,碧桂园中堂、文一豪门金地、正荣府等盘销量出现上升。
 
 
成交均价方面,政务区的成交均价为九区最高,达到了24285.67万/㎡,是唯一破2万/㎡的区域。目前政务区新房十分稀缺,并且售价居高不下,这也是限制政务区成交量的因素之一。成交均价在1.6万/㎡以?#31995;?#21306;域有5个,分别是政务、滨湖、庐阳、包河和蜀山。新站区成交均价最低,为11562.04元㎡。
 
成交TOP10——融创城成交63.12万方最高
 
 
2019年第一季度合肥楼盘销售排行榜中,排名前十的有融创城、贡院、宝能城、?#26174;?#36171;江山印、长虹世纪荣廷、时光印象、信达公园里、文一云溪湾、万科森林公园?#32422;?#20013;建开元御湖公馆,除了文一云溪湾,其余9盘都是合肥有名的限价盘。这些上榜楼盘不仅有价格优势,还有极大的区域优势(限价盘中有4个位于滨湖区),因此项目受到购房者的热捧。
 
土拍研究院观察
2019年一季度,合肥市区房地产市场回温明显。土地方面,成交量与平均楼面价同比、环比均有不同幅度的上涨;房产方面,限价盘?#20013;?#28909;销,多个楼盘开盘当?#21344;?#21806;罄。市场回暖的影响是多方面的,最明显的一方面好处在于市场预期看好,房企在加紧推售、抢收?#23548;?#30340;同时,势必将加大土地投资力度,促进城市发展进程。4月合肥拟出让土地规模达到近年高峰,从中可以看出政府对这一趋势的预?#23567;?#21478;一方面,在于政策宽松预期减弱,合肥2018年以来市区土地供应减?#28023;?#21472;加市场需求依旧坚挺,长期来看房价犹存在一定的上涨压力,鉴于政策松绑容?#32043;?#20837;“一放就涨”循环,政策维稳概率上升。从宏观层面上来看,“因城施策”、“平稳发展”仍是2019年调控的主基调。
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