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2019年一季度苏州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2019-05-04

土地篇

 

土拍大数据统计显示,2019年一季度苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让21宗,成交面积112.56万㎡,总成交金额307.85亿元。其中,姑苏区成交3宗、高新区3宗、相城区5宗、吴中区8宗、工业园区2宗。楼面价超万元的地块数量13宗,占比62%;楼面价超2万元的地块有2宗,占比9.5%,均是涉宅类地块。

 

一季度出让金307.85亿元 同比减少32.11%

 

 

   2019年一季度经营性建设用地(不含吴江区)出让的21宗地块,与2018年一季度相比,成交金额同比减少了32.11%,成交面积同比减少了62.14万㎡,减少35.57%。但与之前三年(2015-2017年)的数据相比,无论是成交面积还是成交金额均有着较为明显的提升。

 

平均楼面价同比上涨17.05%

 

 

据土拍大数据统计,2019年一季度苏州市区经营性建设用地的平均楼面价为14337.88元/㎡;与2018年一季度相比,上涨2089.21元/㎡,同比上涨17.06%。其中,住宅用地平均楼面价为17070.35元/㎡,与2018年一季度相比,上涨2480.62元/㎡,同比上涨17%;商住用地平均楼面价为11773.65元/㎡,与2018年一季度相比,上涨1950.8元/㎡,同比上涨19.86%;商服用地平均楼面价为3127.41元/㎡,与2018年一季度相比,上涨17.93元/㎡,同比上涨0.58%。

 

另外,据统计,2019年一季度苏州涉宅类用地的总建筑面积约为201.35万㎡,与2018年一季度的332.77万㎡相比,供应量上有所下降。

 

吴中区获“双料冠军” 园区平均楼面价最高

 

 

从各区域出让情况来看,2019年一季度苏州出让地块主要集中在吴中区、相城区、高新区,姑苏区和工业园区供地相对较少。其中,吴中区表现十分抢眼,以成交面积43.69万㎡、成交金额121.09亿元的成绩,位居五区之首。其成交金额也是五区中唯一一个超越百亿元“大关”的。从平均楼面价来看,工业园区以18646.98元/㎡的成绩排在首位,成交均价远超其他区域。姑苏区因为一宗定销房的出让,拉?#22303;苏?#20307;的楼面价水平,在五区中排名末位。

 

13宗宅地楼面价超万元 最高楼面价为25812.65元/㎡

 

据统计,2019年一季度苏州共有13宗涉宅类用地楼面价超万元。这13宗超万元楼面价的地块里,姑苏区占到3宗,高新区2宗,相城区3宗,吴中区5宗。而楼面价超2万元的地块仅有2宗,占比9.5%。其中楼面价最高的地块则是由大华(集团)有限公司竞得的高新区狮山街道长江路东、竹园路北地块,楼面价达25812.65元/㎡。

 

另外,值得一提的是,其中4宗涉宅地块楼面价超出了市场指导价,均需结顶销售。

 

房企积极拿地 旭辉“连中三元”

 

2019年一季度苏州市区共进行了三次土拍,共有近20家房企成功拿地。其中很多是?#20013;?#28145;耕苏州的老牌房企,但也不乏一些首进苏州的“新面孔”。

 

旭辉作为深耕苏州的代表房企,在一季度表现尤其“抢眼”,在吴中区的甪直、木渎和胥口连拿三宗地块,实力“不容小觑”。新进房企大华集团和首金新创则分别在高新区、园区各“斩获”一宗地块,开局良好。

 

与2018年苏州土拍市场房企拿地的“谨慎”态度相比,2019年开年后的几次土拍,房企参与度都比较高,拿地热情明显“高涨”,不少房企积极?#20849;鄭?#22303;拍市场热度有所升温。

 

楼市篇

 

新房市场表现稳健

 

 

2019年一季度楼市表现稳健。受春节假期影响,2月成交量环比上?#24405;?#23569;了55.15%。土拍大数据统计显示,2019年1-3月苏州住宅共计成交13762套,成交面积174.25万㎡。其中,1月住宅成交量和成交面积均为最高,分别为5793套和72.55万㎡。

 

一季度成交量同比增幅15.7%

 

 

从2016年-2019年一季度住宅成交柱状图可以看出,2016年一季度住宅成交量最高,为31997?#20303;?019年一季度住宅成交量位居第二,为13762套,同比2018年一季度增加了1867套,增幅15.7%。

 

吴江成交量?#23395;?ldquo;半壁江山”

 

 

从各区域住宅成交?#36164;?#26469;看,吴江区销售量稳居一季度第一,共计成交6955套,占市区总成交?#36164;?#30340;50.5%,遥遥领先其他各区。吴江区作为新房成交“大户”,房价稍低于其他区域,交通、商业等配套在近几年也有了长足的发展,区域新房供应充足,成为了很多?#25307;?#21644;改善人群的首选。其他各区的住宅成交量排名则?#26469;?#20026;吴中区2251套,高新区1709套,相城区1358套,工业园区902套;姑苏区成交587?#20303;?/span>

 

房企总销售TOP10:绿地控股拿下“三冠王”

 

 

 

(备注:以上数据含吴江区)

 

从2019年全年销售金额、?#36164;?#21644;总面积来看,绿地控股稳居第一,以1469?#20303;?68243㎡、282153.88万元的总销成绩赢得一季度苏州商品房销售?#36164;?#38754;积、金额的“三冠王”头衔。紧随其后,华润置地以1376?#20303;?60914㎡、268522.36万元的总销成绩位列榜单第二名。

(部分数据来源:中国指数研究院苏州分院)

 

土拍研究院观察

 

2019年一季度在“以稳为主,一城一策”的政策基调下,苏州土地市场推地节奏放缓,供应规模下降,但回暖迹象明显,部分地块的成交楼面价及溢价率回升现象较为突出。

 

分析原因,从房企拿地心态来看,苏州作为强二线城市,在长三角具有独特的区位优势,城市基本面向好,对各类资源的强吸附能力,都获得了更多全国化大?#25512;放?#25151;企的青睐,部分房企的?#23395;?#21147;度有所加大。从市场面看,苏州楼市的健康稳定也不断推动着投资者对城市拿地心理预期的看涨,同时,从新房市场的表现来看,购房者在市场及政策趋稳下,购买预期逐步升温,推动了市场阶段性回暖,?#25918;?#25151;企销售业绩保持稳定甚至?#20013;?#22686;长,这一切都是推动苏州土地房地产市场一季度回暖的重要“风向标”。

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